賃貸物件で暮らしていると、エアコンが効かなくなったり、給湯器からお湯が出なくなったり、水漏れが起きたりといった設備のトラブルに、ある日突然見舞われることがあります。特に夏場や冬場の設備不良は生活に直結するため、一刻も早く直したいと焦ってしまうのも無理はありません。
ただ、慌てて自分で勝手に修理業者を手配してしまうと、後から大家さんや管理会社に費用を請求しても支払いを拒否され、結局全額自己負担になってしまうことがあります。反対に、不具合をそのままにしておいたことで水漏れが階下に広がり、高額な損害賠償を求められてしまうケースもあります。
設備が壊れたときに誰が修理費を負担するのか、どう対応すればよいのかは、実は法律や契約書、そして壊れた原因によって、ある程度はっきりとルール化されています。仕組みを知っておくだけで、無駄な自腹を切らずに、大家さん側の負担でスムーズに直してもらいやすくなります。この記事では、修理費用の負担の考え方から、主な設備ごとのパターン、やってはいけない初期対応、そして管理会社に早く動いてもらうためのコツまでを紹介します。
修理費用は誰が払うのか
賃貸物件の設備が壊れたとき、その修理費を大家さんが払うのか、それとも入居者が払うのかを決める大きなルールは、民法に定められています。民法第606条第1項では、貸主は賃貸物の使用に必要な修繕をする義務を負うとされています。入居者は毎月の家賃を払う対価として、快適に暮らせる状態の部屋を借りる権利を得ているため、普通に生活している中でエアコンや給湯器といった備え付けの設備が寿命や経年劣化で壊れた場合、修理の義務と費用負担は基本的に大家さん側にあります。
ただし、すべての故障が大家さん負担になるわけではありません。入居者の故意や不注意、通常の使い方から外れた行為によって設備を壊してしまった場合は、修繕の義務が入居者側に移ります。フィルターの掃除を長期間怠って本体をオーバーヒートさせてしまった、シンクに固形物を詰まらせて排水管を壊してしまったといったケースは、入居者の負担での修理となります。
設備ごとの負担の境界線
実務でもっとも判断が難しいのが、その故障が経年劣化なのか、それとも使い方が原因なのかという線引きです。トラブルになりやすい設備について見ていきましょう。
エアコンの場合、リモコンの電池を換えても反応しない、通常通り使っていて内部の基盤が寿命で故障したというのであれば、大家さん負担になるのが一般的です。エアコンの寿命はおおむね10年前後とされています。一方で、フィルター掃除を怠って内部にカビや埃が溜まり水漏れを起こした、市販の洗浄スプレーを誤った場所に吹きかけて基盤をショートさせたといった場合は、入居者の負担になりやすくなります。
給湯器についても考え方は似ています。突然エラーコードが表示されてお湯が出なくなった、経年劣化でバーナーやポンプが故障したというのであれば大家さん負担ですが、冬場の凍結予防の指示を無視して配管を凍結・破裂させてしまった場合は、入居者側の管理不足として費用を求められることがあります。
トイレやキッチンの水回りでは、排泄物とトイレットペーパーを普通に流しただけなのに本管の勾配不良や経年劣化で詰まったというなら大家さん負担ですが、水に溶けないティッシュやおむつ、大量の調理油を流し続けて配管を塞いでしまった場合は、入居者の負担になります。窓ガラスについても、温度差でガラス内部のワイヤーが膨張して割れる熱割れや、地震などの自然災害による破損は大家さん負担ですが、家具をぶつけてヒビを入れた場合などは入居者の負担になります。
やってはいけない初期対応
設備が壊れたとき、良かれと思ってとった行動が、後で自分の立場を不利にしてしまうこともあります。
まず、管理会社に連絡せずに自分で民間の修理業者を呼んで直してしまうのは避けたいところです。大家さんや管理会社には、市場価格より安く対応してくれる提携業者がいることが多く、無断で手配した業者の請求書を後から見せても、支払いを拒否されるリスクが高くなります。修理の前には、必ず管理会社の承諾を得るようにしましょう。
軽い不具合を「そのうち直るだろう」と放置してしまうのも危険です。入居者には借りている部屋を大切に使う義務があり、報告を怠って被害が拡大してしまうと、早めに知らせなかった責任を問われることがあります。
また、抗議のつもりで家賃の支払いを完全に止めてしまうのもよくありません。設備が使えなくても部屋には住み続けているため、家賃全額の不払いは単なる滞納とみなされ、契約解除の要件を満たしてしまうおそれがあります。
契約書の「残置物」という例外
部屋にある設備がすべて大家さんの修繕義務の対象になっているとは限りません。前の入居者が残していった家電、いわゆる残置物である場合、大家さんに修理を求めることができないケースがあります。契約書の設備欄に「エアコン:有」と記載されていれば大家さんの所有物として扱われますが、特約欄や備考欄に「居室エアコンは前入居者の残置物であり、性能保証はしない」といった記載がある場合、故障しても修理義務は大家さんには発生しません。内見や契約の際には、室内の主要な家電が設備扱いになっているかどうかを確認しておくと安心です。
管理会社に早く動いてもらうために
管理会社の対応が遅くて何日も待たされるのは、できれば避けたいものです。まずは、故障した設備全体の写真、型番や製造年が書かれたシールの写真、リモコンに表示されているエラーコード、いつからどんな症状が出ているかを記録しておきましょう。電話だけでなく、専用アプリやチャットで写真付きに報告できる場合は、情報が正確に伝わりやすくなります。
伝え方も工夫の余地があります。「エアコンが止まって室温が高くなっている」「小さな子供がいる」など、放置した場合の具体的な影響を伝えることで、対応の優先度を上げてもらいやすくなります。型番やエラーコードを先に伝えておくと、業者が必要な部品を用意して現地に来られるため、修理までの日数を短縮できることもあります。
家賃減額のガイドライン
管理会社へ連絡したにもかかわらず修理が長く放置された場合、2020年4月の民法改正により、設備が使えなくなった割合に応じて家賃が当然に減額されるというルールが明文化されています。公益社団法人日本賃貸住宅管理協会も、実務上の目安となるガイドラインを示しています。
| 設備の不具合 | 家賃の減額割合 | 免責期間（この日数以内なら減額なし） |
|---|---|---|
| 給湯器の故障（お湯が一切出ない） | 10% | 3日間 |
| エアコンの故障（冷暖房が使えない） | 10% | 3日間 |
| トイレの不具合（使用不可） | 20% | 1日間 |
| 水道の断水（水が出ない） | 30% | 2日間 |
例えば家賃10万円の部屋で給湯器の故障が13日間続いた場合、免責の3日を除いた10日間分について、家賃の10%（1万円）の日割り分が減額の目安になります。減額を求める際は、勝手に家賃を差し引いて振り込むのではなく、ガイドラインの数字を担当者に示しながら、対象期間分の家賃減額について翌月の家賃で相殺してもらえないか、メールなど記録が残る形で申し入れるのがスマートな進め方です。
まとめ
経年劣化や寿命による設備の故障は、民法の規定によって大家さんが費用を負担して直す義務があります。入居者の不注意やメンテナンス不足による破損は、入居者側の負担になります。管理会社に無断で業者を手配して支払った費用は、後から請求しても拒否されやすく、不具合を放置すると被害拡大の責任を問われることもあります。契約書に残置物と記載された家電は保証対象外になるため、事前に確認しておきましょう。不具合を見つけたら型番やエラーコード、写真をすぐに記録し、具体的な状況を伝えて対応を急いでもらうこと。修理が長く放置される場合は、家賃減額のガイドラインを踏まえて交渉してみることも選択肢のひとつです。
設備トラブルは突然のハプニングですが、感情的になったり、逆に泣き寝入りして自分で修理代を払ったりする必要はありません。法律と契約書というルールに守られていることを知っておくだけで、いざというときも落ち着いて対処しやすくなります。
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